На днях в Уфе коммунальный конфликт стал достоянием общественности - несколько управляющих компаний (УК) устроили автомитинг против одного из своих конкурентов.

«Мы вышли на улицу, чтобы власть и народ узнали о происходящем в городе коммунальном рейдерстве, - говорит Георгий Россберг, директор одной из уфимских УК, пострадавшей от беспредела . - Наш конкурент нагло захватывает дома, действуя бандитскими методами. Подкупает должников (за вознаграждение в 100 тыс. руб. они уговаривают других жильцов поменять УК) или нагло подделывает протоколы общих собраний. Причём собирает деньги с людей, а поставщикам услуг их не перечисляет. Платит лишь по судебным искам. Только за тепло у компании долг больше 100 млн, но банкротить ресурсники её не хотят, иначе вообще ничего не получат. Когда жильцы начинают жаловаться на плохое обслуживание дома, им говорят: «А вы не боитесь, что вам кирпич на голову упадёт?» В результате запуганы все: жильцы, работники управляющих компаний... Однажды к нам в офис приходили люди с ножами и в масках. Такое ощущение, что на дворе опять бандитские 90-е».

Терпение лопнуло...

На прошлой неделе ещё один коммунальный конфликт вырвался наружу. 500 жителей Выборга Ленинградской обл. вышли на митинг против действий своей управляющей компании.

«Управление всеми домами города и его окрестностей заполучила единственная УК. Что она хочет, то и творит. Это государ-ство в государстве, - рассказывает «АиФ» Сергей Худяев, руководитель «Центра общественного контроля ЖКХ Ленинградской обл.». - Мало того, при поддержке местных властей компании были переданы тепловые сети, она стала якобы «ресурсоснабжающей» организацией и выставила горожанам свой тариф на тепло.

Если в «Выборг-теплоэнерго» гигакалория стоит около 2000 руб., то УК продаёт тепло уже за 2850 руб. После получения январских и февральских платёжек, суммы в которых выросли до 13-15 тыс. руб., терпение у людей лопнуло. Больше 400 человек одновременно написали заявления в прокуратуру. Люди хотят, чтобы у них была возможность организовывать ТСЖ и выбирать УК. Вот только услышат ли чиновники свой народ, если многое происходит при их непосредственном участии?

Помню, недавно жители одного из поселений области решили отказаться от плохо работающей УК. Нашли по соседству компанию с хорошей репутацией, получили «добро» от её руководителя... Оформили протокол общего собрания собственников, а он вдруг отказался: «Мне звонили, угрожали... Сказали, чтобы не совался на чужую территорию...»

Куда идут деньги?

Ради чего устраиваются все эти бои без правил? Конечно, ради денег (см. инфографику). Жильцы только одного многоэтажного дома отдают за жилищные услуги 1-1,5 млн руб. в год. Куда уходят эти деньги?

«Я проанализировал открытые данные одной из УК. Получилось, что 47% средств идёт на так называемые общеэксплуатационные услуги, в которые входят услуги банка, связь, канцтовары, аренда помещения и др., - говорит Валерий Курман, руководитель «ЖКХ-Контроль» Орловской обл . - То есть половина денег жильцов идёт на обслуживание самой УК! При этом на текущий ремонт тратится всего 5-6%». Выгодный бизнес, не так ли? Неудивительно, что управляющих компаний в стране становится всё больше, а их борьба с конкурентами - всё ожесточённее. Правда, когда жильцы приходят в УК жаловаться на протекающую крышу или трубы, в ответ они часто слышат: «У нас нет денег...».

В данной статье мы затронем вопросы управления многоквартирным домом, расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения, цены и тарифы на коммунальные услуги в случае управления домом управляющей компанией.

Большая часть населения в крупных городах являются собственниками квартир в многоквартирном доме.

Многоквартирный дом может управляться:

  • непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;
  • товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  • управляющей организацией.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Управление многоквартирным домом требует специальных знаний и опыта. Поэтому собственники все чаще прибегают к услугам специализированных организаций, таких как управляющие компании. Взаимоотношения сторон — управляющей компании и собственников жилья — строятся на договорной основе.

Управляющая организация — это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

Деятельность управляющих организаций регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации, Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 (в ред. от 26.03.2014).

Многоквартирный дом в соответствии с п. 9 ст. 161 ЖК РФ может управляться только одной управляющей организацией.

Если собственники решили доверить управление домом управляющей организации, то с ней в письменной форме заключается договор управления многоквартирным домом. Условия договора управления многоквартирным домом регламентируются Жилищным кодексом РФ.

Информация, обязательная для раскрытия, по выбору управляющей организации размещается:

  • на сайте управляющей организации;
  • на сайте органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации;
  • на сайте органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого управляющая организация осуществляет свою деятельность.

Расходы управляющей компании

Расходы управляющей компании можно разделить на следующие виды:

  • расходы на содержание подъезда жилого дома;
  • расходы по ремонту жилого помещения;
  • расходы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
  • расходы по капитальному ремонту;
  • расходы по содержанию придомовой территории.
Расходы на содержание подъезда жилого дома

Расходы на содержание подъезда жилого дома включают:

  • расходы на содержание в исправном состоянии входных дверей, домофонов, почтовых ящиков, окон, лифтов, мусоропроводов, электрооборудования, системы отопления;
  • расходы на содержание в чистоте стен, полов, окон, лифтов и мусоропроводов.
  • следить за температурой воздуха в подъезде (температура воздуха должна быть не менее +16 С˚), незамедлительно заменять разбитые стекла в дверях и окнах подъезда;
  • следить за исправностью конструктивных элементов подъезда и своевременно их ремонтировать;
  • ежедневно проводить влажное подметание лестничных клеток первых двух этажей, площадок перед мусоропроводами;
  • ежедневно вывозить отходы из мусороприемной камеры и проводить ее уборку;
  • ежедневно мыть пол лифта;
  • 2 раза в месяц проводить влажную уборку всех лестничных площадок и пролетов в домах без лифта;
  • 1 раз в месяц проводить влажную уборку всех лестничных площадок и пролетов в домах, оборудованных лифтом;
  • 1 раз в месяц мыть, чистить и дезинфицировать все элементы мусоропровода.
Расходы по ремонту жилого помещения

Расходы по ремонту жилого помещения и внутриквартирного инженерного оборудования, которое принадлежит собственнику жилья, в ежемесячную плату не включены. Тем не менее управляющая организация должна содержать в порядке и при необходимости ремонтировать общедомовое имущество, находящееся в квартире.

Управляющая организация обязана:

  • содержать и ремонтировать стояки холодного и горячего водоснабжения и канализации;
  • следить за работоспособностью систем вентиляции;
  • в квартирах с газовыми плитами регулярно проверять безопасность работы газового оборудования, установленного в квартире;
  • обеспечивать бесперебойную работу системы отопления, ремонтировать оборудование при необходимости;
  • следить за состоянием стен дома, проводить ремонт, включая капитальный, если повреждения произошли по вине управляющей организации.
Расходы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме

Управляющая организация обязана:

  • содержать и ремонтировать системы водоснабжения и канализации;
  • следить за работоспособностью систем противопожарной автоматики и дымоудаления;
  • в домах с газовыми плитами регулярно проверять безопасность системы газоснабжения;
  • обеспечивать бесперебойную работу системы отопления и внутренних инженерных систем и оборудования, своевременно устранять аварийные ситуации;
  • ремонтировать кровлю.

Работы по прекращению протечек из-за неисправности кровли выполняются управляющей организацией в течение смены, мелкий ремонт кровли выполняется при благоприятных погодных условиях в течение суток, смена кровельного покрытия до 50 % производится за счет средств текущего ремонта.

Расходы по капитальному ремонту

Решение о проведении капитального ремонта общего имущества принимается на общем собрании собственников. Организационную и информационную поддержку в проведении общего собрания может оказать управа района.

К сведению

Государственной программой города Москвы «Жилище» на 2012-2016 гг. предусмотрено предоставление из бюджета города Москвы субсидий на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах Москвы при долевом финансировании расходов за счет средств собственников помещений в многоквартирных домах. Субсидии получают ТСЖ, ЖСК, управляющие организации. Участие и контроль со стороны жителей — залог качественно выполненного ремонта.

Общее собрание собственников принимает решение:

  • о проведении капитального ремонта общего имущества дома;
  • о долевом финансировании ремонта за счет средств собственников помещений в доме.
  • утверждает виды, объемы и сроки проведения работ;
  • утверждает предварительный расчет стоимости по видам работ;

Управляющие организации подают заявку на предоставление субсидии в Департамент капитального ремонта (ДКР) города Москвы. Порядок предоставления субсидий и состав заявки определён постановлением Правительства Москвы от 6 декабря 2011г. №575-ПП.

Услуги по управлению дома должны оказываться своевременно и соответствовать требованиям Правила предоставления коммунальных услуг.

Доходы управляющей компании

К доходам управляющей компании относятся:

  • суммы платежей, поступающих от собственников помещений в многоквартирных домах управляющей организации в рамках договора управления многоквартирными домами (плата за управление домом);
  • средства, поступающие от населения сверх квартирной платы (дополнительный ремонт квартир, установка санитарно-технических изделий или замена пришедших в негодность по вине жильцов и т. д.);
  • средства, поступающие от арендаторов за коммунальные услуги, содержание и ремонт многоквартирного дома;
  • средства от посреднической деятельности (получение агентского вознаграждения от ресурсоснабжающих организаций за сбор коммунальных платежей).

В соответствии с подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ к доходам не относятся средства целевого финансирования, а именно:

  • средства бюджетов, выделяемые на управление многоквартирными домами управляющим организациям, направленные на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов (в частности, бюджетные средства, предоставляемые Фондом содействия реформированию ЖКХ на долевое финансирование капитального ремонта многоквартирных домов);
  • средства собственников помещений в многоквартирных домах, поступающие на счета управляющей компании, направленные на финансирование работ по проведению ремонта, капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Приведем пример калькулирования себестоимости услуг, учета доходов и расходов управляющей организацией.

Пример

Собственники многоквартирного дома на общем собрании решили доверить управление домом Управляющей компании ООО «Восток» и заключили с ней договор управления сроком на 3 года.

По условиям договора управляющая компания в течение согласованного срока за плату обязуется:

  • оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию общего имущества в данном многоквартирном доме;
  • предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам;
  • осуществлять текущий и капитальный ремонт общего имущества данного дома;
  • осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Общая площадь данного многоквартирного дома составляет 12 546 м 2 .

Многоквартирный дом состоит из:

  • 204 жилых помещений — квартир, принадлежащих на праве собственности физическим лицам;
  • нежилых помещений (подсобные помещения, используемые для хранения инвентаря, находящиеся на первом этаже).

Управляющая компания заключает договоры подряда со специализированными организациями на комплексное обслуживание многоквартирного дома, в которое входит:

  • техническое обслуживание помещений;
  • аварийно-диспетчерское обслуживание;
  • сбор и вывоз мусора;
  • санитарное содержание мест общего пользования и придомовой территории;
  • обслуживание инженерных сетей до границы эксплуатационной ответственности.

Жилищно-коммунальное обслуживание осуществляется строго в соответствии с действующими нормативными актами по содержанию и ремонту жилищного фонда на основании сметы расходов.

Смета расходов на управление многоквартирным домом включает:

1. Расходы по договорам с ресурсоснабжающими организациями за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в случае его наличия), отопление (теплоснабжение).

Порядок определения объема предоставляемых ресурсоснабжающими организациями услуг холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления (теплоснабжения) зависит от наличия или отсутствия приборов учета. В нашем многоквартирном доме установлены общедомовые приборы учета. Поэтому стоимость предоставляемых коммунальных услуг определяется как произведение установленного для определенной категории потребителей тарифа на объем потребленных им коммунальных услуг в натуральных единицах, в частности:

  • водоснабжение — на 1 м 3 отпущенной воды;
  • водоотведение — на 1 м 3 отведенной сточной жидкости;
  • теплоснабжение — на 1 Гкал отпущенной тепловой энергии;
  • горячее водоснабжение — на Гкал тепловой энергии на подогрев воды, или м 3 отпущенной горячей воды;
  • электроснабжение — на 1 кВт×ч. отпущенной электроэнергии.

2. Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

Отражается общая сумма расходов по оплате услуг специализированных подрядных организаций, выполняющих по договору с управляющей организацией работы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. К таким расходам относится:

  • вывоз бытового мусора;
  • уборка территории;
  • уборка внеквартирных мест общего пользования, в том числе мусоропроводов;
  • содержание придомовой территории, в том числе озеленение;
  • содержание и ремонт лифтов;
  • техническое обслуживание инженерного оборудования и конструктивных элементов зданий;
  • обслуживание и очистка вентиляционных каналов;
  • подготовка к зиме (утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, являющихся помещениями общего пользования).

Поясним, что к инженерному оборудованию в многоквартирном доме относится оборудование по водоснабжению, отоплению, канализации, электроснабжению, а к основным конструктивным элементам здания — фундаменты, стены, перекрытия, перегородки, крыша, лестницы, окна, двери, балконы.

3. Расходы на ремонт.

Отражается общая сумма расходов по оплате услуг подрядных организаций, выполняющих по договору с управляющей организацией ремонтные и строительно-монтажные работы.

К расходам на ремонт относятся расходы на текущий (профилактический) и непредвиденный ремонт (работы, связанные с устранением аварийных ситуаций).

Расходы на профилактический ремонт включают расходы:

  • на восстановление поврежденных участков зданий, фундаментов;
  • устранение неисправностей и профилактический ремонт внутренних инженерных систем и оборудования (устранение неисправностей кровель, замена водосточных труб, ремонт вентиляции и т. п.);
  • ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, дорожек, отмосток ограждений, навесов для контейнеров, мусоросборников.

4. Расходы на капитальный ремонт.

Отражается сумма расходов по оплате услуг подрядных организаций, производящих капитальных ремонт.

Капитальный ремонт предполагает замену:

  • систем инженерного оборудования;
  • отдельных элементов несущих строительных конструкций многоквартирного дома.

5. Расходы управляющей организации.

К расходам управляющей организации относятся:

  • материальные расходы;
  • расходы на оплату труда;
  • расходы на амортизацию;
  • прочие расходы, связанные с предоставлением услуг по управлению многоквартирным домом.

В составе материальных расходов управляющей организации учитываются расходы на:

  • приобретение сырья, материалов, топлива, инвентаря и хозяйственных принадлежностей, используемых в процессе предоставления услуг по содержанию многоквартирного дома;
  • оплату аренды нежилых помещений, занимаемых управляющей организацией;
  • коммунальные услуги, потребляемые управляющей организацией;
  • транспортные услуги;
  • другие расходы.

В расходах управляющей организации на оплату труда работников учитываются затраты на оплату труда сотрудников управляющей организации, занятых заключением договоров с подрядными, специализированными и ресурсоснабжающими организациями, начислением и сбором платежей, ведением претензионной работы, выполнением других функций по управлению многоквартирным домом, в соответствии с утвержденным штатным расписанием.

В составе расходов на амортизацию оборудования управляющей организации, используемого в процессе предоставления услуг по управлению многоквартирным домом, учитываются амортизационные отчисления по объектам основных средств, числящимся на балансе управляющей организации.

В прочих расходах управляющей организации отражаются расходы, не вошедшие в перечисленные:

  • отчисления на страховые взносы работников управляющей организации во внебюджетные фонды;
  • оплата услуг банка;
  • оплата консультационных, информационных, консалтинговых и аудиторских услуг;
  • расходы, связанные с подготовкой и переподготовкой кадров;
  • платежи по обязательному страхованию имущества, гражданской ответственности, отдельных категорий работников в соответствии с порядком, установленным законодательством РФ;
  • налоги, сборы, платежи и другие отчисления, установленные законодательством РФ;
  • другие расходы.

Расходы в бухгалтерском учете отражаются в соответствии с положениями учетной политики управляющей компании, разработанной в соответствии с требованиями нормативных актов по бухгалтерскому учету:

  • Федеральный закон от 06.12.2011 № 402-ФЗ (в ред. от 04.11.214) «О бухгалтерском учете»;
  • План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкция по его применению, утвержденные Приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н (в ред. от 08.11.2010);
  • Положение по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденное Приказом Минфина России от 06.05.1999 № 94н (в ред. от 27.04.2012).

Расходы разделяются на прямые и косвенные. К прямым расходам относятся:

  • материальные расходы;
  • расходы на оплату коммунальных услуг предприятиям жилищно-хозяйственного комплекса;
  • расходы на оплату услуг подрядным организациям, оказывающие ремонтно-эксплуатационные услуги по содержанию и ремонту дома;
  • расходы на оплату услуг подрядным организациям, выполняющим строительно-монтажные работы по капитальному ремонту зданий и сооружений;
  • расходы по оплате услуг единого расчетного центра;
  • прочие расходы, связанные с деятельностью по управлению многоквартирным домом.

Остальные расходы, в том числе связанные с содержанием аппарата управления компании, являются косвенными .

Прямые расходы учитываются на счете 20 «Основное производство» следующим образом:

20.01 — расходы по коммунальным платежам;

20.02 — расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме;

20.03 — расходы на текущий ремонт;

20.04 — расходы на капитальный ремонт.

Кроме того, предусмотрена детализация по субсчетам, открытым для каждого вида коммунальных платежей (20.01/«Отопление», 20.01/«ХВС», 20.01/«ГВС», 20.01/«Водоотводы», 20.01/«Электроснабжение»).

Косвенные расходы, в том числе расходы на содержание аппарата управления ООО «Восток», отражаются на счете 26 «Общехозяйственные расходы». Косвенные расходы ежемесячно списываются на финансовый результат (в дебет счета 90.02).

Бухгалтер ежемесячно составляет калькуляцию произведенных расходов (ниже представлен пример калькуляции фактических расходов за декабрь 2013 г.).

Пример к алькуляции себестоимости услуг

Калькуляция себестоимости услуг за декабрь 2013 г.

Наименование услуг

Счет учета затрат

Сумма затрат на оказание услуг, руб.

Объем предоставленных услуг

Себестоимость единицы услуги, руб.

Единица измерения

Количество

Отопление

20.01/«Отопление»

Холодное водоснабжение

20.01/«ХВС»

Горячее водоснабжение

20.01/«ГВС»

Водоотводы

20.01/ «Водоотводы»

Электроснабжение

20.01/«Электроснабжение»

Итого расходов на коммунальные платежи

830 787,14

Расходы на содержание дома

Руб. за 1 м 2 площади

Руб. за 1 м 2 площади

Управление домом

Руб. за 1 м 2 площади

Всего произведенных расходов

1 179 440,48

Главный бухгалтер Иванова Иванова А. Г.

Также управляющая компания оформляет получение субсидий из бюджета . Сумма начислений эксплуатационных расходов для собственников при этом снижается на сумму предоставленных субсидий.

В нашем многоквартирном доме субсидию получает семья из 4-х человек: муж, жена и двое детей 3 и 7 лет. Порядок получения субсидии:

1. В первую очередь рассчитаем сумму оплаты за жилищно-коммунальные услуги по стандарту, приведенному в Постановлении Правительства РФ от 21.02.2013 № 146 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2013-2015 годы» (далее — Постановление № 146):

147 руб. × 18 м 2 × 4 чел. = 10 584 руб.,

где 147 руб. — это регламентированный стандарт стоимости оплаты коммунальных услуг за 1 м 2 в г. Москве, утвержденный Постановлением № 146;

18 м 2 — это социальная норма площади жилья для 3-х и более человек, прописанных в жилом помещении.

Для расчета берутся все доходы, включая стипендии, пособия, пенсии и доплаты.

В нашем случае доход родителей в месяц составляет 18 000 руб. + пособия на детей (500 руб.).

Общий доход семьи будет 18 500 руб. (18 000 руб. + пособия на детей 500 руб.).

Доход на 1 человека соответственно составит:

18 500 руб. / 4 чел. = 4625 руб.

3. Подсчитаем средний прожиточный минимум на семью.

Для подсчета необходимо взять показатели прожиточного минимума, утвержденные правительством. В нашем примере для московской семьи:

  • трудоспособное население — 11 249 руб.;
  • дети — 8559 руб.

На основе этих данных определим средний прожиточный минимум на семью:

(11 249 руб. × 2 чел. + 8559 руб. × 2 чел.) / 4 чел. = 9924 руб.

4. Находим поправочный коэффициент

Для расчета необходимо совокупный доход семьи на одного человека разделить на средний прожиточный минимум на семью:

4625 руб. / 9924 руб. = 0,47.

5. Определим процент платежей за услуги ЖКХ из общего дохода.

Для расчета необходимо поправочный коэффициент умножить на стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, который утвержден правительством Москвы.

Размер компенсационного стандарта города Москвы устанавливается:

  • для семей, одиноко проживающих граждан, имеющих соответственно среднедушевой доход и доход свыше 600, но не более 1500 руб. в месяц, — 3 %;
  • для семей, одиноко проживающих граждан, имеющих соответственно среднедушевой доход и доход свыше 1500, но не более 2000 руб. в месяц, — 6 %;
  • для семей, одиноко проживающих граждан, имеющих соответственно среднедушевой доход и доход свыше 2000 руб. в месяц, — 10 %.

Следовательно, для нашего примера процент платежей равен:

0.47 × 10 % = 4,7 %.

6. Установим сумму максимально возможного платежа за коммунальные услуги.

Для этого совокупный доход семьи умножаем на процент платежей за услуги из общего дохода:

18 500 руб. × 4,7 % = 869,50 руб.

7. Вычисляем размер субсидии на оплату ЖКУ.

Сумму оплаты ЖКУ по стандарту (п. 1) минус сумма максимально возможного платежа за услуги:

10 584 руб. - 869,50 руб. = 9714,50 руб.

_____________________

Формирование цен на услуги управляющей компании

Размер платы за содержание и ремонт многоквартирного дома формируется по следующему перечню работ и услуг:

1. Управление многоквартирным домом:

  • осуществление планового надзора и контроля за техническим состоянием объектов, переданных в управление, обеспечением их содержания и ремонта в соответствии с действующими нормативно-техническими требованиями;
  • организация работ по обследованию объектов с целью определения их технической готовности к эксплуатации (в том числе к сезонной), необходимости проведения текущего и капитального ремонта;
  • планирование работ по содержанию и ремонту переданных в управление объектов;
  • планирование финансовых и технических ресурсов;
  • осуществление систематического контроля над качеством услуг, работ подрядчиков и за исполнением иных договорных обязательств, корректировка размера оплаты услуг в сторону ее снижения при ненадлежащем их качестве;
  • финансирование работ и услуг подрядчиков (участников процесса производства работ, услуг) в соответствии с заключенными договорами и с учетом штрафных санкций за ненадлежащее качество работ и услуг;
  • ведение технической документации на переданные в управление объекты;
  • работа с населением, в том числе рассмотрение обращений и жалоб по качеству обслуживания;
  • выполнение диспетчерских функций по приему заявок от населения;
  • осуществление договорно-правовой деятельности;
  • организация работы по приему, расчету и учету платежей нанимателей и собственников помещений, взыскание задолженности по оплате, в том числе за коммунальные услуги согласно заключенным договорам на поставку коммунальных ресурсов.
  • санитарное содержание домохозяйства (уборка внеквартирных мест общего пользования, придомовых территорий, дератизация и дезинсекция; противопожарные мероприятия);
  • уход за элементами внешнего благоустройства;
  • вывоз и утилизация твердых бытовых отходов;
  • техобслуживание жилых зданий (проведение частичных осмотров элементов жилого дома, устранение мелких неисправностей в ходе проведения частичных осмотров, а также по заявкам населения);
  • техобслуживание, техосвидетельствование и диагностическое обследование лифтов;
  • подготовка жилого дома к эксплуатации в весенне-летний период;
  • подготовка жилого дома к эксплуатации в осенне-зимний период;
  • обслуживание, обследование, регулировка и наладка систем инженерного оборудования, обслуживающего более одного жилого помещения: вентиляции, холодного водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения;
  • обслуживание и очистка дымоходов, газоходов и вентиляционных каналов;
  • обслуживание, техническое диагностирование и обследование систем газоснабжения, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома и обеспечивающих работоспособность оборудования для более чем одного жилого помещения (кроме внутриквартирного газового оборудования — плит, газовых колонок);
  • уход за зелеными насаждениями.

3. Текущий ремонт — комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания нормального уровня эксплуатационных показателей.

Коммунальные расходы определяются по общегородским тарифам. Цена услуги управляющей компании, согласованная с собственниками многоквартирного дома, составляет примерно 5-8 % от расходов на содержание и ремонт многоквартирного дома (пример представлен в табл. 2).

Таблица 2. Цены на услуги управляющей компании

Услуги, оказываемые потребителям

Цена услуги, руб. за 1 м 2 площади

Техническое обслуживание инженерного оборудования и конструктивных элементов зданий

Очистка вентиляционных каналов и дымоходов

Противопожарные мероприятия

Сбор, вывоз и утилизация (захоронение) ТБО и КГМ

Услуги ЕРЦ

Итого расходов на содержание дома

Прибыль

Ремонт

Непредвиденный ремонт

Профилактический ремонт

Итого расходов на ремонт

Прибыль

Цена реализации на ремонт

Расчет коммунальных платежей производится на основании единой квитанции установленной формы. Собственники переводят квартирную плату на счет управляющей компании. Управляющая компания заключает договор о начислении и сборе платежей собственников помещений с центром коммунальных платежей. Правами на программу расчета жилищно-коммунальных услуг владеет управляющая компания. По штрих-коду квитанции бухгалтер получает полную информацию о движении денежных средств и все данные о собственнике.В договорах с ресурсоснабжающими организациями предусмотрено вознаграждение управляющей организациям за сбор средств от населения.

Пример

Продолжаем рассматривать наш пример.

В договоре о поставке коммунальных услуг, заключенном между управляющей организацией и ресурсоснабжающими организациями, имеется пункт, согласно которому размер вознаграждения управляющей организации за услуги населению, сбор платежей от населения по договору составляет 4 % от перечисленной суммы.

В декабре 2013 г. управляющая компания предъявила к оплате собственникам платежей на сумму 1 159 991,18 руб.:

  • за коммунальные услуги — 830 787,14 руб.;
  • за услуги по содержанию дома — 258 447,60 руб. (12 546 м 2 × 20,60 руб.);
  • на покрытие расходов по текущему ремонту — 75 276 руб. (12 546 м 2 × 6,00 руб.).

При этом в декабре 2013 г. на расчетный счет управляющей компании поступили:

  • плата по коммунальным платежам — 650 000 руб.;
  • плата на возмещение расходов по содержанию дома — 240 000 руб.;
  • плата за возмещение расходов по текущему ремонту — 70 000 руб.;
  • денежные средства из бюджета — субсидии — 50 000 руб.

Из полученных денег:

  • оплачено поставщикам — ресурсоснабжающим организациям — 630 000 руб.;
  • оплачено подрядным организациям за содержание и текущий ремонт дома — 300 000 руб.;
  • перечислено ЕРЦ за обслуживание — 20 000 руб.;
  • начислено комиссионное вознаграждение — 25 200 руб. (630 000 руб. × 4 %).

___________________

НДС и налог на прибыль с доходов управляющей компании

НДС

В письме ФНС России от 15.03.2013 № АС-3-3/904 указано, что реализация коммунальных услуг, предоставляемых управляющими организациями, отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, не облагаются НДС в следующих случаях:

  • коммунальные услуги приобретены у организаций коммунального комплекса, поставщиков электроэнергии и газоснабжающих компаний;
  • услуги управляющими компаниями оказываются по стоимости приобретения их приобретения у организаций жилищно-коммунального комплекса.

Важно!

Нормами Налогового кодекса РФ не предусмотрено освобождение от налогообложения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых собственными силами управляющих компаний. Следовательно, операции по выполнению управляющей организацией работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома на основании п. 1 ст. 146 НК РФ признаются объектами налогообложения по НДС.

Пример

В нашем случае объектами налогообложения НДС будут являться следующие доходы управляющей компании:

  • комиссионное вознаграждение в сумме 25 200 руб., в том числе НДС 3844,06 руб.;
  • плата за услуги по содержанию дома в части разницы между ценами приобретения услуг у организаций жилищно-коммунального комплекса и ценой реализации этих услуг собственникам многоквартирного дома;
  • плата за услуги по текущему ремонту, так как эти работы выполняла не специализированная организация, в сумме 75 276 руб., в том числе НДС 11 482,77 руб.

Регистр расчета суммы НДС к уплате в бюджет за услуги по содержанию многоквартирного дома представлен в табл. 3.

Таблица 3. Регистр расчета суммы НДС к уплате в бюджет за услуги по содержанию многоквартирного дома

Вид дохода

Единица измерения

Количество

Цена услуги спецпредприятий ЖКХ

Цена реализации управляющей компании

Налогооблагаемая база НДС (гр. 5 - гр. 4) × гр. 3

Сумма НДС

(18 % × гр. 6)

руб. за 1 м 2 общей площади

Итого

19 697,22

Всего начислено НДС с реализации услуг за декабрь 2013 г.:

(3844,06 руб. + 11 482,77 руб. + 3545,50 руб.) = 18 872,33 руб.

Сумму НДС, начисленную на реализацию, уменьшают на сумму НДС, принятую к зачету в бюджет, по выполненным подрядной организации ремонтным работам. Всего подрядная организация выполнила работ на сумму 82 163,75 руб., в том числе НДС 12 533,45 руб.

Итак, в декабре 2013 г. сумма НДС к уплате в бюджет составит:

(18 712,33 руб. - 12 533,45 руб.) = 6338,88 руб.

____________________

Налог на прибыль

В соответствии со ст. 247 НК РФ объектом налогообложения налогом на прибыль для российских организаций признается прибыль, исчисляемая как разница между полученными доходами и произведенными расходами.

Доходами управляющей компании в целях налогообложения являются предъявленные собственникам к оплате суммы платежей (коммунальные, по содержанию дома и текущему ремонту), поступающие от собственников помещений в рамках договора управления многоквартирным домом, а также комиссионное вознаграждение.

Не признаются доходом целевые поступления из бюджета (в нашем примере это субсидии) при условии их раздельного учета.

Расходами в целях налогообложения признаются документально подтвержденные, обоснованные расходы (п. 1 ст. 252 НК РФ), понесенные управляющей компанией при осуществлении деятельности по управлению домом. К таким расходам относятся расходы по оплате услуг специализированных ресурсоснабжающих и подрядных организаций, расходы по управлению домом (заработная плата персонала управляющей компании, отчисления во внебюджетные фонды, амортизация, прочие расходы).

Из доходов при расчете налога на прибыль вычитаются суммы НДС, начисленные на реализацию услуг.

Пример

Рассчитаем налог на прибыль управляющей организации (табл. 4).

Таблица 4. Расчет налога на прибыль управляющей организации

Вид дохода/расхода

Сумма, руб.

Отражение в регистрах бухгалтерского учета

Отражение в регистрах налогового учета

Плата по коммунальным платежам

90.01/1 «Коммунальные платежи»

«Доходы за коммунальные платежи»

Плата за услуги по содержанию дома

Плата за текущий ремонт

90.01/2 «Услуги по содержанию и ремонту дома»

«Доходы за услуги по содержанию и ремонту дома»

Агентское вознаграждение

90.01/3 «Агентское вознаграждение»

«Доходы за полученное агентское вознаграждение»

Итого доходов

1 189 710,74

Сумма НДС, начисленная с доходов по реализации

18 872,33

68.4 «Расчеты по налогу на прибыль»

Расходы на коммунальные платежи

20.01 «Расходы по коммунальным платежам

«Расходы по коммунальным платежам»

Расходы по содержанию дома

20.02 «Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме»

«Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме»

Расходы на текущий ремонт

20.03 «Расходы на текущий ремонт

«Расходы на текущий ремонт»

Расходы по управлению домом

26 «Общехозяйственные расходы»

«Косвенные расходы»

Итого расходов

1 179 440,48

Налогооблагаемая база

8601,59 (1 189 710,74 - 18 872,33 - 1 179 440,48)

Сумма налога на прибыль

Как видим, за декабрь 2013 г. организация получила убыток, а значит, налог на прибыль не уплачивается.

________________

В настоящее время деятельность по управлению многоквартирными домами на рынке коммунальных услуг востребована и интенсивно развивается. Появляются новые управляющие компании, растет конкуренция. На конкурентоспособность управляющей компании прежде всего может повлиять качество оказываемых услуг и приемлемые цены, поэтому важно грамотно распределить затраты и зоны ответственности.


Когда многоквартирный дом отдается в управление товариществу собственников жилья, составляется и подписывается соответствующий договор, на основе которого и ведется вся дальнейшая деятельность, он также регулирует отношения между товариществом и собственником. В составленном договоре указывается список и соответствующая стоимость проводимых работ, касающихся эксплуатации и содержания домов, его инженерных коммуникаций и технического оборудования, ухода и благоустройства территории около дома. В точности должны быть составлены сроки и объемы проведения ремонтных работ, порядок, по которому осуществляется их выполнение. Заранее должны быть обсуждены условия проверки соответствия качества предоставляемых услуг. Все услуги, предоставление которых берет на себя ТСЖ, то есть управленческие, коммунальные и другие, должны соответствовать установленным требованиям и учитывать ответственность за их невыполнение и некачественное выполнение. Никаких изменений в договоре быть не может, кроме тех случаев, когда решение принимается общим собранием собственников.
Когда составляется договор, возникает масса нюансов. Один из них - сроки заключения договоров. Обычно они занимают от года до пяти лет. Если договор с компанией, которая предлагает свои управленческие услуги дому, собственники заключают впервые, то рекомендуется не подписывать сразу его на максимально возможный срок. Для начала будет достаточно одного года, - именно на такой срок лучше подписать договор, обозначив возможность его продления при условии, что собственников жилья всё устраивает в управлении домом. Если качество оказываемых услуг не устраивает собственников жилья, то они имеют полное право выбрать другую компанию, в услуги которой входит управление и обслуживание многоквартирных домов. Можно и не выбирать компанию вовсе. Тогда придется организовать непосредственное управление самим собственникам. Что касается самой управляющей компании, то вполне логично, что в ее интересах подписать договор на максимально длительный срок, то есть на все пять лет. Таким образом, она сможет обеспечить себя работой на продолжительное время. К тому же, управляющая компания может получить некоторые источники дохода. На протяжении всего только одного года реализовать такие долгосрочные проекты практически невозможно. Поэтому и стремится она к гарантированному долгосрочному сотрудничеству.
Каковы же источники этого самого возможного дохода? Например, современные технологии энергосбережения и ресурсосбережения. При том факте, что в многоквартирных домах устанавливаются приборы, осуществляющие автоматический учет расходования ресурсов, их чрезмерное расходование исключается. Такие средства учета, контроля и получения показаний позволяют максимально точно вести расчетные операции с компаниями, предоставляющими коммунальные услуги и с собственниками жилых помещений в многоквартирных домах. Вот вам и источник сбережения средств. Один из них….
Другой источник предполагает образование высвобождающихся средств от того, что можно сэкономить до 35 процентов на экономии расходов на отопление. Простые способы утепления всех помещений, включая чердаки, подсобки, подвалы, панельные поверхности, оконные и дверные проемы. Для утепления существуют современные средства и материалы, которые обеспечивают энергоэффективность и экономию. Отапливать улицу не выгодно. Расходовать тепло не целенаправленно - себе дороже, поэтому лучше однажды предпринять меры по утеплению, чем переплачивать за излишнее потребление тепла. Можно в дополнение установить приборы, которые учитывают расход подачи тепла, поступающий непосредственно на дом, без учета порывов на теплотрассах. Современные автоматические системы, к тому же, позволяют регулировать объем поступающего тепла в зависимости от того, каковы условия во внешней среде. Вся Европа уже давно перешла на подобные способы учета теплоподачи. Это доказало свою эффективность: окупаются подобные вложения за четыре года максимум.
Другая статья экономии - установление современных приборов освещения. Вместо обычных ламп можно установить светодиоды. Это применимо для подъездов, холлов, лестничных площадок.
Вполне реальный способ получить "живой капитал" - это сдача в арендное пользование свободных помещений. К примеру, согласованная с органами БТИ надстройка помещения может быть сдана в аренду и приносить неплохую прибыль. Привлечение компаний, способных инвестировать капитал и осуществить вложения в использование помещений в вашем доме также является неплохим источником дохода. Подобные арендные платежи могут позволить собственникам сократить их личные расходы на содержание дома. Установка рекламных щитов, светодиодных панелей и различных панелей может принести неплохую прибыль собственникам, которая, естественно, будет не распределяться между ними, а расходоваться на коммунальные платежи и проведение ремонтных работ, тем самым уменьшая платежи самих собственников.
Вообще, при выборе управляющей компании поинтересуйтесь у ее организаторов, каковы их планы на будущее по управлению домом, какова их стратегия и намеченные цели. Можно как избавиться от головной боли, связанной с управлением многоквартирным домом, так и обзавестись ею, если ошибиться и доверить управление недобросовестной компании.

Управляющая компания – это организация, чья деятельность направлена на содержание и управление жилыми многоквартирными зданиями.

В обязанности УК входит проведение различных ремонтных работ, предоставление жильцам коммунальных услуг и т. д. Естественно, что деятельность компании связана с решением различных финансовых вопросов.

Доход управляющей компании ЖКХ состоит из:

  1. платежи жильцов.

    Собственники квартир обязаны оплачивать содержание МКД, перечисляя определенную сумму на счет компании.

    Обычно такие платежи указываются в квитанциях на оплату коммунальных услуг.

  2. Вознаграждение за посредничество.

    Ресурсоснабжающие организации предоставляют УК агентские вознаграждения за сбор коммунальных платежей с жильцов.

  3. Дополнительные средства, которые жильцы перечисляют на счет УК.

    Это может возмещение материального ущерба, причиненного собственниками, и т. д.

  4. Средства за аренду.

    УК имеет право сдавать в аренду те помещения, которые входят в общедомовое имущество, например, подвал.

Справка: существуют два вида доходов организации, которые не облагаются налогами со стороны государства.

К ним относятся:

  • деньги, которые собственники перечисляют на капитальный ремонт МКД;
  • бюджетные деньги, которые УК получает на содержание дома.

В обязанности УК входит содержать и ремонтировать многоквартирное здание. Естественно, эта деятельность связана с определенными расходами. Например, расходы могут быть следующими:

  1. ремонт канализационных систем;
  2. устранение неполадок отопительной системы;
  3. ремонт кровли здания;
  4. осуществление ремонтных работ по заявкам собственников и т. д.

Предусмотрены также расходы на содержание МКД. УК обязана следить за тем, чтобы общедомовое имущество находилось в надлежащем состоянии и могло полноценно эксплуатироваться. Обязанности компании по содержанию здания включают:

  • ежедневную уборку лестничных клеток, территории возле мусоропровода, а также лифта;
  • замену поврежденных окон, дверей и т. д.;
  • контроль за температурой в помещениях, которые относятся к общедомовому имуществу;
  • дезинфекция мусоропроводов;
  • ежемесячная уборка всего подъезда.

Что касается придомовой территории, то УК должна содержать и участок земли возле многоквартирного дома, то есть озеленять и благоустраивать его.

Отдельной статьей расходов для управляющей компании является капитальный ремонт. Чаще всего его проведение оплачивают собственники квартир, но часть средств могут выделять из бюджета муниципальные власти.

Также расходы управляющей компании ЖКХ включают в себя:

  1. оплата труда работников;
  2. отчисление страховых взносов;
  3. оплата банковских, аудиторских, а также консультационных услуг;
  4. расходы, связанные с повышением квалификации кадров;
  5. налоговые сборы.

Все платежи обязательно указываются в бухгалтерском учете в соответствии с действующим законодательством.

Материальные расходы в УК

Управляющая компания тратит средства не только для оплаты услуг специалистов, которые осуществляют работы по содержанию и ремонту МКД. Существует такая статья бюджета, как материальные расходы.

Материальные расходы в управляющей компании:

  • приобретение инвентаря, сырья и прочих материалов для ремонта и содержания МКД;
  • оплата коммунальных услуг, которые использует УК;
  • аренда помещений для УК;
  • транспортные услуги.

Это лишь небольшой перечень трат, которые являются необходимостью для управляющей компании.

Смета

Это так называемый финансовый план, который содержит всю необходимую информацию о доходах и расходах компании за определенный промежуток времени.

Смета управляющей компании обязательно содержит пункты, соответствующие обязанностям УК по отношению к собственникам, а также:

  1. отчисления ресурсоснабжающим компаниям за предоставленные коммунальные услуги;
  2. расходы, которые УК понесет в связи с содержанием МКД и территории;
  3. расходы, запланированные на ремонт жилого здания;
  4. средства, которые УК обязана потратить на свое содержание (заработная плата сотрудникам, коммунальные расходы);
  5. расходы на капитальный ремонт.

При составлении документа обязательно учитывается площадь здания, количеств помещений (жилых и нежилых) и другие сведения.

Обязана ли управляющая компания предоставлять смету выполненных работ?

В обязанности УК входит предоставление сметы собственникам квартир. Для этого жильцам следует обратиться в компанию коллективно и потребовать ознакомления с документом.

Порядок предоставления субсидий жилищно-управляющим компаниям

Государство нередко дает возможность организациям, ведущим жилищно-хозяйственную деятельность, возместить траты, направленные на оплату коммунальных услуг и т. д. Другими словами, это способ возмещения убытков управляющих компаний, которые они несут во время содержания многоквартирного здания.

Процедура получения основывается на соглашении, которое заключается между УК и соответствующим министерством. Следует знать, что такие субсидии носят единовременный характер и имеют четкое целевое назначение. Средства организация может получить, если предоставит доказательства своих убытков.

Существует еще один вид субсидий, на которую может рассчитывать управляющая компания. Это выделение бюджетных средств на проведение капремонта дома. В этом случае к организации предъявляются следующие требования:

  • у УК не должно быть долгов перед государственными органами;
  • решение о проведение капремонта должны принять собственники на собрании;
  • УК обязана предоставить заключение экспертизы о техническом состоянии МКД.

Но такие субсидии предусмотрены не для всех видов капитального ремонта. Государство может взять на себя часть расходов управляющих организаций, если работы включают:

  1. устранение разрушений несущих конструкций здания;
  2. повреждение дома произошло вследствие чрезвычайной ситуации или стихийного бедствия;
  3. требуется удаление деформаций и ремонт обрушений конструктивных частей МКД.

После того, как жильцы решат, что есть необходимость в проведении капитального ремонта, УК обращается в МУ ДМИБ и предоставляет документы. После чего придется ждать решения о предоставлении субсидий.

Вознаграждение

Деятельность УК направлена на получение прибыли, поэтому организация имеет право на различные вознаграждения. В первую очередь работу УК оплачивают собственники квартир.

Прибыль управляющей компании складывается из нескольких показателей, но размер и процедура выплат должна быть указана в договоре между жильцами и компанией.

Вознаграждение управляющей компании не может превышать 10% от тарифов, установленных на содержание и ремонт дома.

Проверки

Владельцы квартир имеют право требовать предоставления от УК отчетности за потраченные средства. Но это не гарантирует того, что компания честно распоряжается деньгами, которые должна тратить на ремонт и содержание дома.

Поэтому при проверке документов следует обратить внимание на следующее:

  1. жильцы могут требовать получения приложений, которые составляются для отчетов. Обычно в таких приложениях указана более подробная информация о доходах и расходах УК. Иногда недобросовестные компании указывают в них перечень услуг, которые жильцам не предоставляются.
  2. Важно учесть, когда был проведен ремонт МКД и какое количество средств было на это потрачено.
  3. Что касается трат на, например, электричество, то проверить цифры, указанные в документе, сложнее. Необходимо заранее подсчитать, затраты управляющей компании.

    Даже если сумма будет приблизительной, разницу (если сумма в отчете сильно завышена) можно легко увидеть.

  4. Таким же способом можно проверить расход воды. Если в документе указано, что на мытье помещений или полив цветов ушло очень много воды, а на самом деле УК не выполняла этих работ, то можно предъявлять претензии.
  5. Сложнее проверить средства, которые УК тратит на накладные расходы, организацию работ. Важно уточнить, что именно входит в этот пункт, так как заработная плата сотрудников обычно идет отдельной статьей.
  6. УК часто злоупотребляют такими пунктами, как ремонт окон или дверей общедомового имущества. Это очень удобно, так как можно списать большие суммы на покупку шпингалетов, рам или стекол. А по факту ничего не устанавливать.

Желательно, чтобы жильцы объединялись в инициативные группы и контролировали таким образом деятельность УК.

При этом в такую группу должны входит специалисты, в том числе бухгалтеры, юристы, инженеры.

Они смогут дать профессиональную оценку документации, которую предоставляют управляющие компании.

Перед тем, как проверять деятельность компании, следует выяснить, что указано по этому поводу в договоре. Отчеты могут предоставляться собственникам, вывешиваться на общем стенде.

Не стоит думать, что найдя недочеты и предъявив претензии УК, ее руководство сразу примет меры по их устранению. К сожалению, это далеко не так.

Нередко управляющие компании очень хорошо наживаются на собственниках квартир, взымая с них плату за несуществующие услуги. Поэтому лучше всего обратиться в контролирующие органы, например, в жилинспекцию.

Жалоба должна быть составлена в письменном виде и содержать все необходимые пункты. Если УК предоставляет некачественные услуги, то лучше обращаться в Роспоребнадзор. При завышенных тарифах на коммунальные услуги нужно идти в антимонопольную службу.

А вот писать жалобу в прокуратуру необходимо в следующих случаях:

  • если УК использует средства собственников для удовлетворения своих нужд;
  • если УК совершает неправомерные действия.

ВАЖНО! В случае, когда у собственника есть претензии к компании, основанные на возмещение материальных убытков, следует подавать иск в суд.

Заявление нужно отнести в суд по месту нахождения виновника, то есть управляющей компании. Тогда можно добиться того, что УК выплатит компенсацию за переплату или поврежденное имущество.

Управляющая компания – это коммерческая организация, поэтому она обязана вести бухгалтерские документы и платить налоги. Все доходы и расходы УК контролируют налоговые органы, поэтому крайне важно соблюдать отчетность, а также не завышать тарифы. А собственники со своей стороны могут только контролировать эту деятельность и проверять расходы организации.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Большее число людей из больших городов проживают в многоквартирных домах, которые надо содержать в надлежащем виде и регулярно ремонтировать. За управление многоквартирными домами могут отвечать ТСЖ, собственники или управляющие компании (УК). У каждой из упомянутых организаций есть собственный бюджет, куда входят все расходы и доходы. В этой статье мы поговорим именно про доходы управляющей компании.

Доходы управляющей компании – это совокупность следующих платежей:

  1. ежемесячные платежи собственников за содержание и управление домом, зафиксированные в квитанциях;
  2. платежи от деятельности в качестве посредников: ресурсоснабжающие организации (РСО) начисляют управляющим организациям вознаграждения как агентам, выполняющим сбор средств на оплату коммунальных услуг от собственников;
  3. платежи от собственников за установку сломанной по их вине сантехники или за проведение дополнительных ремонтных работ в квартирах;
  4. платежи от арендаторов помещений (в том числе и нежилых): в домах часто снимают подвальные помещения.

В Налоговом кодексе прописано, что выделяемое целевое финансирование – это не доходы управляющей компании, это могут быть:

  • платежи собственников за капремонт многоквартирного дома;
  • бюджетные средства, целевое назначение которых – управление домами.

Управляющая компания – это коммерческая организация, следовательно, ее деятельность может поощряться денежными выплатами.

Договор управления регламентирует сумму и порядок получения таких вознаграждений, обычно компания сама начисляет их себе: она удерживает установленный процент от общей суммы платежей (но не больше 10% от общего тарифа на содержание и текущий ремонт дома).

В числе расходов компаний выделяют следующие.

  1. Расходы на проведение ремонтных работ в жилых помещениях.

В собственности владельца квартиры есть стояки водоснабжения, системы вентиляции, отопления и газоснабжения, являющиеся общедомовым инженерным оборудованием, которое управляющая компания должна содержать в исправном состоянии. Если оно было сломано, то ремонт тоже будет проводить организация (а это статья расходов, не относящаяся к оплате коммунальных услуг).

  • Скидки на коммунальные платежи: кому и в каком размере предоставлять

Обязанности управляющей компании:

  • обеспечивать нормальную работу системы отопления;
  • проверять работу вентиляционной системы;
  • следить за безопасностью газоснабжения и работы газовых плит в помещениях;
  • создавать условия для правильного функционирования канализации и систем водоснабжения;
  • обеспечивать нормальное состояние стен дома, ремонтируя их по мере надобности.
  1. Расходы на текущий ремонт

Общедомовое имущество нуждается в своевременном ремонте. Собственники жилья каждый месяц вносят оплату на мероприятия такого рода, сюда относится, например, замена инженерного оборудования. Каждому пункту соответствует своя строчка в квитанции.

Управляющая компания обязана выполнять следующие действия:

  • осуществлять правильную работу противопожарной системы;
  • следить за безопасностью помещений с газовыми плитами;
  • содержать стояки водоснабжения и систему канализации в рабочем состоянии, обеспечивая их регулярную работу;
  • следить за функционированием системы отопления, вовремя ликвидируя неполадки и аварии;
  • ремонтировать кровлю дома (небольшой ремонт возможно проводить при хорошей погоде; для замены кровли половину суммы – максимум – можно взять из денег на текущий ремонт).
  1. Расходы по содержанию подъездов многоквартирных домов

ЖК отмечает, что лифты, мусоропроводы, подъезды, почтовые ящики должны содержаться в надлежащем состоянии управляющими компаниями.

Управляющая компания должна осуществлять деятельность по организации следующих работ:

  • каждый день выметать сор на 2 первых лестничных клетках и всех площадках перед мусоропроводами;
  • ежедневно мыть пол в лифтах;
  • проверять конструктивные элементы в подъезде на наличие неисправностей;
  • вставлять новые стекла в окна/двери на место выбитых или поврежденных;
  • следить за тем, чтобы температура в подъезде была не ниже 16 о С;
  • единожды в месяц дезинфицировать мусоропровод;
  • ежемесячно убираться на площадках и лестничных пролетах.
  1. Расходы по содержанию придомовой территории

Земля, которая прилегает к многоквартирному дому, называется придомовой территорией. Ее нужно облагораживать, а именно:

  • озеленять участок, расположенный рядом с домом;
  • благоустраивать его.

Капремонт – как отдельный пункт расходов – производится за счет собственников помещений (статья 154 ЖК РФ), но любая управляющая организация может получить господдержку (в денежной форме) для его осуществления.

  1. Материальные расходы управляющих компаний
  • приобретение сырья, хозяйственных принадлежностей и инвентаря, без которого невозможно предоставление услуг многоквартирным домам;
  • оплата коммунальных услуг офиса управляющей организации;
  • аренда нежилых помещений управляющей компанией или амортизационные отчисления;
  • транспортные услуги;
  • прочее.
  • Собственники нежилых помещений и управляющая компания: основы гармоничных отношений

Из чего состоит смета доходов и расходов управляющей компании

Смета доходов и расходов представляет собой финансовый план с данными о доходах и расходах УК за выбранный временной период.

В смету управляющей компании входят ее обязанности по отношению к собственникам, а также:

  1. отчисления РСО за предоставленные коммунальные услуги;
  2. расходы на содержание МКД и территории;
  3. расходы на ремонт жилого здания;
  4. расходы на содержание самой УК (зарплата, коммунальные расходы);
  5. расходы на капремонт.

Когда составляется смета, нужно указывать расходы и доходы управляющей компании, принимая во внимание площадь здания, общее количество помещений и т. д.

Собственники квартир могут получить эту смету, сделав в управляющую компанию коллективное обращение-запрос на то, чтобы ознакомиться с ней. Компания не имеет права ответить отказом собственнику или собственникам, сделавшим запрос.

Доходы управляющей компании и формирование цен на услуги

Размер платы за содержание и ремонт дома складывается с опорой на некоторый список работ и услуг.

  1. К управлению многоквартирным домом относят:
  • плановые надзоры, контроль технического состояния, содержание и ремонт объектов, которые были переданы в управление, в рамках существующих нормативно-технических регламентов;
  • обследование объектов для определения их технической готовности к использованию (включая сезонную эксплуатацию) и установление необходимости проведения текущего или капитального ремонта;
  • планирование работ по содержанию и ремонту объектов;
  • планирование денежных и технических ресурсов;
  • регулярный контроль качества услуг и работ подрядчиков; надзор за исполнением договорных обязательств;
  • финансирование работ и услуг подрядчиков (участников процесса производства работ, услуг) в рамках заключенных договоров и с учетом штрафных мер за несоответствующее качество их выполнения;
  • ведение технической документации на переданные в управление объекты;
  • работа с населением: рассмотрение обращений и жалоб по качеству обслуживания;
  • прием заявок от жителей дома;
  • осуществление договорно-правовой деятельности;
  • организация работы по приему, расчету и учету платежей арендаторов и собственников помещений, взыскание задолженностей по оплате, включая коммунальные услуги, в соответствии с заключенными договорами на поставку коммунальных ресурсов.
  1. К содержанию общего имущества многоквартирного дома относятся обязанности:
  • по санитарному содержанию домового хозяйства (уборка зон общего пользования, придомовых территорий, дератизация и дезинсекция; противопожарные мероприятия);
  • по уходу за элементами внешнего благоустройства;
  • по вывозу и утилизации твердых бытовых отходов;
  • по техобслуживанию жилых зданий (организация частичных осмотров элементов жилого дома, устранение мелких неисправностей как во время их проведения, так и по заявкам жителей);
  • по техническому обслуживанию, освидетельствованию и диагностированию лифтов;
  • по подготовке многоквартирного дома к эксплуатации в весенне-летний и в осенне-зимний периоды;
  • по обслуживанию, обследованию, регулировке и наладке систем инженерного оборудования, которое обслуживает более одного жилого помещения: вентиляции, холодного/горячего водоснабжения, канализации, центрального отопления, электроснабжения;
  • по обслуживанию и очистке дымоходов, газоходов и вентиляционной системы;
  • по обслуживанию, технической диагностировке и обследованию систем газоснабжения, которые являются частью общедомового имущества и обеспечивают работоспособность оборудования для более чем одного жилого помещения (сюда не относится газовое оборудование, находящееся в квартирах: плитки, газовые колонки);
  • по уходу за зелеными насаждениями.
  1. Текущий ремонт. Коммунальные расходы регламентируются нормами, принятыми на уровне города. Цена за осуществление услуг управляющей компании устанавливается вместе с собственниками дома, чаще всего это 5–8% от расходов на содержание и ремонт многоквартирного дома.

Коммунальные платежи рассчитываются по единой квитанции, оформленной по установленной форме. Собственники переводят квартплату на счет управляющей компании, которая уже вступает в контакт с центром коммунальных платежей, заключая договор о начислении и сборе платежей собственников помещений. Управляющая компания также владеет правами на программу расчета жилищно-коммунальных услуг. Штрих-код квитанции дает бухгалтерии все сведения о движении денег и данные о собственнике. В договорах с РСО предусматривается вознаграждение управляющим организациям, деньги для этого выделяются из средств собственников.

Доходы управляющей компании ЖКХ в виде субсидий

Государством предоставляются единовременные субсидии, их целевое назначение – возместить расходы на содержание объектов коммунальной (социальной, энергетической, таможенной и других) инфраструктуры, ни на какие другие нужды данные деньги пойти не могут.

Чтобы получить денежные средства, нужно заключить договор между управляющей компанией и Министерством экономического развития РФ. В нем прописываются размер субсидии, время, целевое назначение выплаты, а также сроки, когда нужно представить отчеты по расходованию средств, и пр. Без определенного пакета документов управляющая компания не может получить субсидию: ей нужно составить письменное обращение и отправить его в МУ ДМИБ, приложив к нему документальные подтверждения необходимости капремонта.

Есть такой вариант, как субсидирование капремонта дома. Чтобы получить финансовые выплаты от государства на эту статью расхода, организация должна отвечать таким требованиям:

  • задолженности перед государством должны отсутствовать;
  • решение о необходимости капитального ремонта должны принять собственники на общем собрании;
  • управляющая компания должна провести экспертизу технического состояния дома, заключение которой будет содержать информацию о том, что капремонт необходим.

Государство предоставляет субсидии, если выполнены определенные работы капитального ремонта, а именно – устранены:

  • разрушения несущих конструкций дома;
  • повреждения после ЧС (пожар, наводнение);
  • деформации и обрушения конструктивных частей дома.

Налоговый учет доходов в управляющей компании

Поскольку управляющая компания – это коммерческая организация, она обязана осуществлять налоговые выплаты. Основными на данный момент являются следующие.

1. НДС

В письме ФНС России от 15.03.2013 г. № АС-3-3/904 прописано, что осуществление коммунальных услуг, которые предоставляют управляющие организации, обслуживающие внутридомовые инженерные системы, не будет облагаться НДС, если:

  • коммунальные услуги приобретены у организаций коммунального комплекса, поставщиков электроэнергии и газоснабжающих компаний;
  • управляющая компания оказывает услуги по той стоимости, по которой она приобретает их у организаций жилищно-коммунального комплекса.

Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации от налогообложения не освобождаются работы (услуги) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые выполняются силами управляющих компаний.

Пример . Облагаться НДС будут такие доходы управляющей компании:

  • комиссионное вознаграждение в сумме 25 200 руб., включая НДС 3844,06 руб.;
  • плата за услуги по содержанию дома в части разницы между ценами приобретения услуг у организаций жилищно-коммунального комплекса и ценой реализации этих услуг собственникам многоквартирного дома;
  • плата за услуги по текущему ремонту, потому что они выполнялись не специализированной организацией, в сумме 75 276 руб., включая НДС 11 482,77 руб.

Регистр расчета суммы НДС к уплате в бюджет за услуги по содержанию многоквартирного дома показан в таблице.

Вид дохода

Единица измерения

Количество

Цена услуги спецпредприятий ЖКХ

Цена реализации управляющей компании

Налогооблагаемая база НДС (гр. 5 – гр. 4) × гр. 3

Сумма НДС (18% × гр. 6)

руб. за 1 м 2 общей площади

Всего начислено НДС с реализации услуг за декабрь 2016 г.:

(3844,06 руб. + 11 482,77 руб. + 3545,50 руб.) = 18 872,33 руб.

Сумму НДС, начисленную на реализацию, уменьшают на сумму НДС, принятую к зачету в бюджет, по выполненным подрядчиками ремонтным работам. Всего они выполнили работ на сумму 82 163,75 руб., в том числе НДС 12 533,45 руб.

Следовательно, в декабре 2016 г. сумма НДС к уплате в бюджет составит:

(18 712,33 руб. – 12 533,45 руб.) = 6338,88 руб.

2. Налог на прибыль

Статья 247 НК РФ гласит, что облагаться налогом на прибыль в отечественных организациях будет прибыль, которая исчисляется как разница между полученными доходами и произведенными расходами.

Доходы управляющей компании в целях налогообложения – это предъявленные собственникам к оплате платежи по содержанию дома, текущему ремонту и коммунальные, поступающие от собственников помещений в рамках договора управления многоквартирным домом, плюс комиссионное вознаграждение.

Целевое финансирование – это не доходы управляющей компании, если ведется их раздельный учет.

К расходам в целях налогообложения относятся подтвержденные документально и обоснованные расходы (пункт 1 статьи 252 НК РФ) управляющей компании при ведении дел по управлению домом. Сюда причисляются расходы по оплате услуг РСО и подрядчиков, расходы по управлению домом (зарплата работников управляющей компании, отчисления во внебюджетные фонды, амортизация и др.).

Из доходов управляющей компании при расчете налога на прибыль вычитают суммы НДС, которые начисляются на реализацию услуг.

  • 5 шагов для получения прибыли от сдачи общего имущества в аренду

Мнение эксперта

Как законно снизить налоговую базу УК

Федоров Ю.Ф.,

кандидат юридических наук, юрист Совета Федерации РФ, эксперт журнала «Услуги в сфере ЖКХ»

Пункт 1 статьи 346.15 НК РФ гласит, что в случае применения УСН в составе доходов управляющей компании учитывают доходы от реализации товаров, работ, услуг, реализации имущества, имущественных прав и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьями 249 и 250 НК РФ.

Согласно статье 249 НК РФ к доходам управляющей компании от реализации относится выручка от реализации товаров, работ, услуг как собственного производства, так и приобретенных до этого, выручка от реализации имущественных прав.

Выручка от реализации высчитывается исходя из всех поступлений, которые связаны с расчетами за реализованные товары, работы, услуги или имущественные права, выраженные в денежной или натуральной формах.

Финансисты заключили, что суммы платежей собственников жилья за ЖКУ в том случае, когда они поступили на счет компании, нужно учитывать в составе ее доходов, т. е. это доходы управляющей компании в чистом виде.

Однако они дают рекомендации, как этого избежать. Управляющей компании нужно заключить с собственниками агентские договоры на основании пункта 1 статьи 1005 ГК РФ. И тогда в работу вступает подпункт 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ, где говорится, что для того, чтобы определить налоговую базу, не нужно учитывать доходы управляющей компании в виде имущества, которое поступило агенту в связи с исполнением обязательств по агентскому договору или в счет возмещения затрат, произведенных агентом за доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав его расходов на основании договора. К упомянутым доходам не принадлежит агентское вознаграждение.

В том случае, когда управляющая компания составила такие агентские договоры с жильцами еще до заключения сделок с компаниями, которые выполняют хозработы и предоставляют коммунальные услуги, то на самом деле в составе ее доходов можно учитывать лишь агентское вознаграждение.

Как учитываются доходы управляющей компании на УСН

Управляющая организация применяет УСН. Учет поступающих от собственников жилья платежей за ЖКУ в целях налогообложения будет зависеть от выбранного компанией объекта обложения: «доходы» или «доходы минус расходы».

Обратимся к каждому из вариантов более детально.

Вариант 1. Объект «доходы»

Платежи за комуслуги (свет, горячую и холодную воду, вывоз мусора и т.п.), которые поступают на счет управляющей компании, – это доходы управляющей компании, которые будут учитываться при определении налоговой базы. Это связано с тем, что в соответствии с пунктом 1 статьи 346.15, статьями 248, 249 НК РФ плательщики на УСН учитывают в доходах выручку от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и приобретенных до этого. А выручку определяют исходя из всех поступлений, которые связаны с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежном эквиваленте и (или) в натуральной форме.

Вариант 2. Объект «доходы минус расходы»

Платежи за комуслуги управляющая компания отражает и в статье «доходы», и в статье «расходы», так как их перечисляют организациям, которые оказывают данные услуги (подпункт 5 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ).

  • Почему вам пора принимать онлайн-платежи за коммунальные услуги

Мнение эксперта

Как учитываются доходы управляющей компании, если коммунальные услуги предоставляются по посредническому договору

Елена Попова ,

государственный советник налоговой службы РФ I ранга

Законодательство не ставит запретов управляющей компании на предоставление комуслуг другими способами, включая и использование посреднических договоров. Это обусловлено тем, что договор управления многоквартирным домом заключается на условиях, которые указаны в решении общего собрания собственников (пункт 1 статьи 162 ЖК РФ). А Жилищный кодекс не требует самостоятельного выполнения всех услуг и работ по договору управляющей компанией. Да и способы реализации функций управления многоквартирным домом в законодательстве тоже не прописаны. Следовательно, стороны имеют право установить их непосредственно в договоре (статья 421 ГК РФ).

Наиболее простой выход – заключение посреднического договора, который регламентируется главами 49, 51 и 52 Гражданского кодекса РФ (поручение, комиссия, агентирование). Тогда управляющая компания отвечает за обеспечение жильцов комуслугами, становясь посредником между ними и РСО.

Но доходы управляющей компании, поступающие посредникам от заказчиков для исполнения обязательств по посредническим договорам, налоговую базу по единому налогу не увеличивают (подпункт 9 пункта 1 статьи 251 и подпункт 1 пункта 1.1 статьи 346.15 Налогового кодекса РФ). Следовательно, когда управляющая организация предоставляет населению дома коммунальные услуги по посредническому договору, в расчет налоговой базы включают лишь посредническое вознаграждение (пункт 1, подпункт 1 пункта 1.1 статьи 346.15 НК РФ). Подобные комментарии можно найти в письмах Минфина России от 10.02.2014 г. № 03-11-06/2/5152, от 26.06. 2013 г. № 03-11-06/2/24269 и ФНС России от 13.07. 2010 г. № ШС-37-3/6577.

Незаконные доходы управляющей компании

Сегодня существует огромное количество схем обмана налогоплательщиков со стороны муниципальных властей. Нередко, чтобы провернуть незаконное мероприятие, создается не одна, а несколько фирм-однодневок, посредством которых и осуществляется противоправное действие. Так, в столице наиболее популярен метод с расчетом тарифа на воду. Жильцы квартиры получают счет за повышенную норму расходования, а с Мосводоканалом расчеты производятся по усредненному тарифу. Отличаются эти суммы, как правило, в 3–5 раз.

Еще одна незаконная схема: расчет услуг за отопление, когда площадь квартиры умножают сначала на норматив, а затем на тариф за тепло. Проблема в том, что значение норматива вычисляют по непонятной формуле, а в разных областных центрах и районах Москвы, которые находятся в одном климатическом поясе, она тоже имеет расхождения. Такой вариант тоже является распространенным.

Встречаются обманные махинации в расчете электроэнергии: житель оплачивает счет по квитанции, в которой указаны данные счетчиков, снятые коммунальщиками, а через какое-то время ему приходит извещение, в котором сообщается о перерасчете тарифа, вследствие этого гражданину вменяется необходимость оплаты той электроэнергии, которую он уже оплатил. Так, в Москве подобные квитанции рассылаются в первом полугодии, а ежегодно жители переплачивают от 50% до 80% за электроэнергию.

Нередко в оплату за пользование придомовой территорией включаются расходы, которых просто-напросто не существует. Это могут быть совсем небольшие суммы, по этой причине человек даже не хочет разбираться и тратить время на выяснение появления нового пункта в квитанции, однако в итоге переплата получается существенной. По статистике, семья, проживающая в Москве в двухкомнатной квартире и состоящая из 3 человек, каждый год переплачивает дополнительно за 2 месяца.

7 способов увеличить доходы управляющей компании

Способ 1. Актуальность показаний приборов учета

  • обеспечить удобство передачи показаний для жильцов, когда осуществляется оплата: по телефону, через сообщение на мобильный/почту или личный кабинет;
  • дистанционно считывать показания приборов учета;
  • автоматизировать действия контролеров при плановых обходах жилфонда (предоставить им мобильные устройства, передающие данные в информационную систему автоматически).

Чем больше вариантов, которые могут быть удобны для жильцов, тем выше шанс того, что показания будут подаваться вовремя. Следовательно, чем раньше человек получит квитанцию об оплате (до того момента, как начнет начисляться пеня), тем больше вероятность того, что он оплатит ее в срок.

Способ 2. Актуальность параметров учета

Регистрационные данные проживающих, состояние и характеристики жилого фонда, списки льготников - основа верного вычисления и расчетов с точностью «до дня». Если хранить историю изменения данных, то можно осуществлять перерасчеты автоматически и максимально точно. Чтобы иметь такую возможность, расчетная система должна поддерживать оперативную связь с базами паспортного стола, подомового учета, соцзащиты, тогда будет возможность правильно рассчитывать доходы управляющей компании.

Способ 3. Точный расчет объема оказанных услуг

Резерв дополнительных доходов – это возможность расчетного механизма программы, осуществляющей расчетно-информационное обслуживание жильцов. Программа должна:

  • производить расчеты разными методами (по нормативам; по индивидуальным, общедомовым и общеквартирным приборам учета; по среднему значению);
  • учитывать изменения расчетных величин в середине периода (например, число прописанных);
  • автоматически осуществлять сложные расчеты (например, половина месяца по нормативу, а половина – по прибору учета) и многократные сложные перерасчеты (пересекающиеся перерасчеты по разным основаниям);
  • обеспечивать историчность параметров расчетов, их «привязку» к датам, учет по фактическим единицам потребления для автоматического пересчета назад за любой период работы системы.

Способ 4. Квитанции на оплату услуг

Квитанция – результат работы системы по обработке всех данных и проведению значимых расчетов. Чтобы оплата поступала вовремя, нужно оперативно информировать жильцов о стоимости оказанных услуг. Оповещать жителей о счетах за ЖКУ можно, доставляя квитанции в почтовый ящик, на электронную почту или сообщить им о необходимости самостоятельно формировать извещение в личном кабинете на сайте организации. Задача – максимально упростить процесс получения квитанции жильцом, сделать его более удобным для него, чтобы гражданин опять же мог своевременно вносить оплату.

Способ 5. Широкие возможности приема оплаты за услуги

Чем больше вариантов для приема оплат от населения, тем выше собираемость денежных средств. Идеально, если есть такие механизмы, как наличный и безналичный расчет в кассах, платежи через агентов (платежные системы, банки) и Интернет (интернет-эквайринг). Тогда каждый плательщик сможет выбрать наиболее удобный для себя вариант.

Способ 6. Работа с должниками

Чтобы решать проблемы с дебиторскими задолженностями, следует автоматизировать работу с должниками, это можно осуществить за счет доступа к общей базе системы и автоматического изменения параметров (долги, платежи, дела и пр.) по каждому дебитору. Как вариант можно организовывать смс-рассылки и подключать автообзвоны – это недорогой, но эффективный метод работы с ними.

Способ 7. Расчеты с поставщиками за потребленный объем услуг

Сократить убытки можно за счет точности в расчетах с поставщиками и точности начислений (управляющая компания уверена в том, какой объем потребили жильцы и какой объем был принят от поставщика). Выставленные поставщиком ЖКУ счета должны соответствовать потребленному по факту объему оказываемых услуг населению и юридическим лицам. Расчетно-информационная система обязана обладать функционалом по разделению денежных средств по поставщикам и расчету с ними.